一次性取得跨年度的房租收入如何进行财务处理？

对于租赁房屋业务来说，实务操作中，租赁双方为了简便，经常直接一次性支付一年或者几年的租金。那么，对于出租方来说，怎么核算清楚？如何交税呢?

举个例子：A公司为一般纳税人，2015年在甲房地产公司购置一处办公楼，2016年12月1日将办公楼出租给B公司，AB双方约定月租金3000元。合同签订当日，A公司一次性收取全年租金36000元。

一、A公司会计处理如下：

1、2016年12月收取款项时：

借：银行存款   36000

贷：预收账款   36000

2、2016年12月缴纳增值税：

借：应交税费-简易计税  36000/(1+5%)*5%

贷：银行存款         36000/(1+5%)*5%  

3、2016年12月从预收分别转收入

借：预收账款   3000

贷：其他业务收入  3000/(1+5%)

应交税费-简易计税 3000/(1+5%)*5%

4、2017年1-11月按月分别转收入

借：预收账款  32000

贷：其他业务收入  32000/(1+5%)

应交税费-简易计税 32000/(1+5%)*5%

一、一次性收取一年的租金如何进行账务处理？

政策依据：

《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

根据上述规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。    

二、一次性取得租金如何缴税？

1、企业所得税

《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

根据上述规定，按合同约定一次性取得跨年租金收入，会计处理时应分期均匀计入相关年度收入，企业所得税处理时，按收入与费用配比原则，也可在租赁期内分期确认收入，也可一次性确认收入，按规定缴纳企业所得税。

2、如何缴纳增值税

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（二）项纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

根据上述规定，租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说一次性收取跨年租金收入，按收付实现制原则，收到时就要缴纳增值税。

3、 如何缴纳房产税

房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发[2003]89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

4、 如何缴纳印花税

根据《印花税暂行条例》第七条规定应当在书立或者领受时进行贴花缴纳印花税

有些合同在签订时无法确定计税金额，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

根据上述规定，财产租赁合同印花税是在合同的签订时，按对合同所载金额贴花，对于在签订合同时合同金额不确定的，在签订时先按定额五元贴花，结算时再按实际结算金额补贴印花。

因此，对于合同金额确定的，无论收取多少款项，何时收取，均按合同金额在合同签订时计算贴花，对于合同金额不确定的，在签订时先按定额五元贴花，结算时再按实际结算金额补贴印花。