房地产企业项目如何预缴土地增值税？

 营改增后，房地产开发企业销售自行开发的房地产开发项目，如何缴纳土地增值税呢？

 第一部分：如何预交土地增值税？

营改增后，国家连续发文明确在计算土地增值税时，不含增值税税额。但是，实务操作中，依然在预交土地增值税时存在争议，究竟是按照“预收账款/(1+增值税税率)”还是按照“预收账款-预缴增值税税款”为计税依据呢?两种观点久争不下，今天就来一一分析。

一、先看国家政策文件规定

1、财税（2016）43号文件第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

2、2016年11月10日，国家税务总局发布《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

①适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

②适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、再来看下地方政策文件规定

不仅仅很多财税人员对上述两个文件内容理解不一致，各地税务局对两个文件的理解也是不一致的，下面我们来看下各地税务局规定：

1、福建省地税局答复：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款的计算方法”是为方便纳税人计算应预征税款，没有强制要求。总体原则是纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税。”

2、广州市地方税务局公告2017年第7号公告规定：“房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。”

通过上述两个地方税务局对于预缴土地增值税计税依据的计算方法，可以看出各地税务机关对于43号文件和70号公告文件的解读也是存在一定差异的，尤其是福建地税指出无论采用哪种方法计算，均没有强制性要求，纳税人有选择的权利。

三、案例

举个例子来说：甲房地产公司为增值税一般纳税人，销售自行开发的住宅楼（新项目），销售收入1100万元，土地增值税预征率1%，该公司如何预交土地增值税？

（1）计算方法一：预收账款/(1+增值税税率)

1100/(1+10%)*1%=10万元

（2）计算方法二：预收账款-预缴增值税税款

预缴增值税税款:1100/(1+10%)*3%=30万元

应预缴土地增值税税款：（1100-30）*1%=10.7万元

从上述文件及地方回复可以看出，文件的宗旨是在计算预缴土地增值税时，不含增值税税额。及从上述的例题中可以看出，纳税人按照“预收账款/(1+增值税税率)”作为预缴土地增值税的计税依据更为合理。主要原因有以下几点：

1、70号公告中“可”按照，而非“应”按照。意味着纳税人有选择计算方法的权利，采用“预收账款/(1+增值税税率)”作为预缴土地增值税的计税依据，符合税法文件规定和税法原理。

2、与增值税预缴的计税依据一致，实务操作中有利于纳税人的申报和税务机关征收工作。

3、与“预收账款-预缴增值税税款”相比较，减轻了纳税人预缴土地增值税税负，减少土地增值税退税风险。

4、按照第一种方法计算，计算简单方便，减少纳税人工作量。