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房产企业的预收房款你了解多少?
主讲老师:李星凡
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房产企业的预收房款你了解多少?

 


不同于其他商业模式的地产行业,由于其特殊的开发模式周期漫长,所致纳税方式也有别于其他行业,今天我们从涉税、账务处理、及发票开具三大方面来学习,收到预收房款的涉税计算与正确的账务处理方法。


一、 收到预收款如何纳税?


1、增值税


按照【财税2016年36号】文,房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,预缴义务的时间为实际收到预收款时。


应预缴增值税税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%(一般计税方法下适用10%的税率,简易计税方法下适用5%的征收率)


2、土地增值税


根据【土地增值税暂行条例实施细则】及【2016年70号公告】规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,需预征土地增值税,具体办法有各省(自治区、直辖市)确定。预缴义务的时间为实际收到预收款时。


应预缴土地增值税税款=(预收款-应预缴增值税税款)*各地适用预征率


实务中房产企业也多采用另一种算法:


应预缴土地增值税税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*各地适用预征率


符合政策条件的房地产开发企业可以根据测算结果,选择合理的计算方式。


3、企业所得税


根据【2009年31号】文,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。


31号文对于毛利率的规定,开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在 地城市城区和郊区的,不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%;开发项目位于其他地区的,不得低于5%;属于经济适用房、限价房和危改房的不得低于3%。


应预缴企业所得税税款=[预收款÷(1+适用税率或征收率)]*适用预计毛利率*25%

 

二、 收到预收款如何开票?


此前《营业税暂行条例实施细则》规定,销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间,相比营业税时期与增值税时期,纳税义务发生了重大变化。那么此时销售不动产发票又该如何开具呢?


当房产企业收到业主预交的房款时,纳税义务并没有发生所以实务中无需开据发票。若业主有开票需求,则房地产企业应根据(国家税务总局公告2016年第53号)第九条规定,纳税人选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。待纳税义务发生时,可按照相关规定开具适用税率或者征收率的增值税发票。

 

三、收到预收款如何进行会计处理?


Eg:A房地产公司B小区于2017年11月31日达到预售条件并取得预售许可证,陆续收到客户支付的预售款55500万,暂不考虑其他附加税费(采用一般计税方法,土地增值税预缴税率1%,企业所得税预计毛利率10%)。


收到预收款


借:银行存款55500

  贷:预收账款55500


预缴增值税


借:应交税费-预交增值税1513.64(=55500/1.1*3%)

  贷:银行存款1513.64


预缴土地增值税


借:应交税费-应交土地增值税504.55(=55500/1.1*1%)

  贷:银行存款504.55


预缴企业所得税


借:所得税费用1261.36(=55500/1.1*10%*25%)

  贷:应交税费-应交所得税1261.36

借:应交税费-应交所得税1261.36

  贷:银行存款1261.36