改造租回来的办公室，还要交税吗？

今天我们来学习关于改造租用办公室的涉税处理。

 我们通过举一个实际案例来讲解这一问题。 

案例：

2017年6月，某公司由于人员迅速扩张以及办公空间的需求，租用一间400平的办公室用于日常办公，合同约定租赁期为3年，租金合计150万。

经双方协商，由公司（租赁方）负责装修，产生装修费用180万，那么，这部分的装修费用还需要交税吗？取得的增值税专票能否抵扣？

一、会计核算角度

参照《<企业会计准则应用指南> 附录：会计科目和主要账务处理》的规定：

“长期待摊费用核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用，如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。”

根据上述规定，“经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出”符合案例中所描述的业务实质，且公司租用当年进行装修，相当于后期费用分摊年限（即房屋租赁使用年限为3年）超过1年。

因此，企业租用办公用房装修后能持续使用1年以上，该装修支出应计入“长期待摊费用”，按用途分期计入当期损益成本。

相应的会计分录应分为以下几个阶段进行账务处理：

当发生长期待摊费用时：

借：长期待摊费用——固定资产改良支出

贷：银行存款

当摊销长期待摊费用时：

借：管理费用等

 贷：长期待摊费用——固定资产改良支出

二、增值税发票进项抵扣

1．参照财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条的规定：

“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

因此，一般纳税人只要租用的办公室不符合上述规定的任意情形，并取得装修支出的专用发票，则可以抵扣进项税额。

2．参照国家税务总局公告2016年第15号《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》第三条规定：

“纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮和装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值，指取得不动产时的购置原价或作价。”

   上述规定主要强调纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，即企业拥有不动产所有权，可以分2年进行抵扣。

但案例当中，该公司为租赁方，仅拥有不动产使用权，对租入资产装修所取得的专用发票不属于不动产分期抵扣的范畴，可以一次性抵扣。

三、所得税税前扣除问题

《企业所得税法》第十三条规定：

“在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

（二）租入固定资产的改建支出。”

根据《企业所得税法实施条例》第五十八条第（六）项规定：“改建的固定资产，除<企业所得税法>第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。

《企业所得税法实施条例》第六十八条规定：

“企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。

企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。”

根据上述规定，公司租用办公室并负责内部修缮时，需改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限的情况，属于租入固定资产的改建支出。

应作为长期待摊费用，按合同约定的剩余期限分期摊销，准予扣除。

在这里，需要强调一下摊销年限和租期的关系

1．经营租入固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销；

2．其他长期待摊费用，自支出发生月份的次月起分期摊销，摊销年限不得少于3年。

实务当中，若合同约定租赁期限超过3年，企业可以按照实际约定的剩余租赁期限进行分期摊销，但建议企业按照最短3年期限进行摊销，这样更有利于减少前期企业所得税的缴纳。

若出现提前终止租赁协议或提前解除租赁关系而未在剩余租赁期内摊销完的情况，可以将尚未摊销的待摊费用在税前一次性扣除。 

总结

1、企业租用办公用房装修后能持续使用1年以上的，装修支出应计入“长期待摊费用”，按用途分期计入当期损益成本。

2、对于增值税来说，一般纳税人发生的装修支出，在满足一定的条件下，允许凭增值税专票抵扣进项税额；对于企业所得税来说，装修支出按合同约定的剩余期限分期摊销，准予扣除。

3、经营租入固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。若作为其他长期待摊费用，自支出发生月份的次月起分期摊销，摊销年限不得少于3年。