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房地产建筑企业所得税汇算清缴难点及财务差异分析

课程简介:

建筑与房地产企业历来是税务机关监管的重点行业,2021年,新冠疫情的常态化、整治规范房地产市场秩序、完善金融管理机制、多年经营模式弊端累计效应,使得一些房地产施工企业遭遇从未有过的困境。

企业所得税汇算清缴即将开始,为确保企业年终的税收安全,做好各税种防漏补缺的财税难题处理和涉税风险管控不容小觑。

与房地产企业紧密协作的建筑企业涉税风险尤为明显。首先是建筑企业所处的环境带来的先天不足,有些业务很难取得增值税发票,与房地产企业纳税方式的博弈,部分工程实行分包或内部承包,工程预收款、结算款的纳税方法,上游企业筹资困难传导给施工企业的压力,施工地点分散带来管理上的松散。加之生产周期长、地域跨度广、行业监管与税务监管叠加、业务繁杂不规范造成的涉税风险,在智能税务监控下涉税风险尤为突出。


课程大纲:

一、房地产租售并举的财税处理与财税差异分析

1、商品房预售、现售和分期收款销售财务差异分析与调整

2、一般计税方法销售收入确认与土地中所含税款的扣除

3、一般计税方法土地增值税应税收入计算和清算调整技巧       

4、分期收款销售财务差异分析与纳税调整                   

5、公益性捐赠支出财务差异分析与纳税调整                  

6、经营租赁纳税时间差异分析与处理技巧           

7、以转让“经营权”的形式降低租赁业务税费的税收策划     

8、房地产公司低价出售商铺无租金返租的风险分析        

9、经营性售后回租再转租的财务实务                    

10、转让土地使用权的财务处理风险分析与账务调整        

11、以前年度损益调整财务差异与纳税调整

 

二、房地产企业开发产品成本分配计算方法解析

1、开发产品成本计算“分类法”解析

2、划分开发产品类别的六项原则

3、《开发成本》账户设置与成本项目核算的内容

4、开发产品成本核算的管理和成本核算资料提供

5、实例演示不同类型房产的成本分配计算全过程。

6、“主营业务成本”的结转扣除及纳税调整

7、层高系数法原理及实用性案例分析

8、企业所得税与土地增值税成本核算的差异分析

9、非人防车位的成本核算与三种处置方式的纳税效果分析

10、人防车位的产权归属、实际投资人和受益人

 

三、土地增值税的预交、清算及纳税申报

1、土地增值税应税收入总额的计算方法

2、扣除项目金额包括的范围与财税处理

3、土地增值税的预征、清算与纳税申报

4、土地增值税扣除凭证管理的具体规定

5、普通标准住宅的税收优惠政策及税收策划中应用

6、土地增值税免税临界点的测算及纳税实务中应用

7、卖毛坯房还是卖装修房销售方式的选择

8、房地产企业转让开发项目与转让股权的博弈

9、管理费用的核算技巧

10、调整基础设施建设费,降低土地增值税的税收策划

11、土地增值税清算时企业所得税的清退技巧

 

四、房地产建筑施工企业期间费用税前扣除财务差异与处理技巧

1、合理的工资薪金支出税前扣除的条件及政策变化

2、“五项补贴”财务差异与税前扣除

3、“五险一金”的税前扣除

4、保障人民健康的三重医疗保障措施的财务处理

5、试行增值税期末留抵税额退税的操作实务

6、融资性售后回租方式进行融资

7、混合性投资方式融资操作实务

8、投资政府“旧城改造”项目的财务处理技巧

9、以分房为目的吸收资金合作开发的财务处理

10、以红利为目的吸收资金合作开发的财务处理

 

五、房地产建筑施工企业所得税清算与财务差异分析

1、企业所得税税前扣除凭证的管理

2、收取延期付款利息、提前竣工奖、优质工程奖的财务处理。

3、进项税额抵扣涉税把控要点及财务技巧

4、无法划分进项税规定及财务处理技巧

5、建筑工程承包方式的博弈与选择

6、甲供材与清包工的财务处理方法

7、加速折旧政策在施工企业中的应用。

8、增值税纳税义务与收入确认时间差异的处理技巧

9、甲方扣留的质保金财务处理方法。

10、增值税预缴、预收款、结算款的增值税处理

11、从准则视角判断支付施工中罚款、水电费的财税处理

12、建筑企业挂靠方式的财务管理要点

13、施工企业人工费处理涉及的税收问题:

1)接受劳务派遣;

2)直接用工费用的扣除;

3)代扣代缴个人所得税手续费返还的纳税问题。

14、建筑企业总包和分包的财税管理要点

15、建筑企业所得税核定征收转为查账征收的衔接处理方法


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